내 아파트가 종부세 대상인지, 공동명의로 하면 어떻게 달라지는지 바로 보고 싶다면 이거 한번 보세요. 공시가격과 내 지분 비율만 넣으면 단독명의, 공동명의(특례 미신청), 공동명의(특례 신청) 세 가지를 한 번에 비교해서 대상 여부와 과세표준을 보여줘요.
기준은 단독명의 12억원 공제, 공동명의 각자 9억원 공제, 1주택 특례 신청 시 12억원 하나 공제예요. 이 도구는 세율을 적용한 세액은 계산하지 않아요. 세액공제와 세율 구간이 사람마다 달라서 대상 여부와 과세표준까지만 보여줘요.
판정 도구, 계산 방식, 예시, 결과가 달라지는 이유를 질문 순서대로 정리했어요. 이 글은 일반 정보이고 세무 상담이 아니에요.
국세청 》 홈택스 》 공동명의 장단점 》① 내 집은 종부세 대상일까(판정 도구)
② 계산은 어떻게 할까
③ 예시로 보면 어떻게 나올까
④ 결과가 실제와 다른 이유는 무엇일까
내 집은 종부세 대상일까?
공동명의, 특례 미신청(각자 9억원 공제): 대상 아님
공동명의, 특례 신청(12억원 하나 공제): 과세표준 약 18,000만원 (대상)
예시: 공시가격 15억원, 내 지분 50% 기준이에요. 과세표준은 공제 후 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이에요.
· 과세표준: 세율을 곱하기 전에 세금을 매기는 기준이 되는 금액이에요.
· 공정시장가액비율: 공시가격에서 공제액을 뺀 금액 중 세금을 매길 비율이에요.
· 기본공제: 세금을 매기기 전에 빼주는 금액이에요.
· 지분: 한 집을 나눠 가진 각자의 몫이에요.
계산은 어떻게 할까?
| 방식 | 과세표준 계산 |
|---|---|
| 단독명의 | (공시가격 − 12억원) × 60% |
| 공동명의, 특례 미신청 | 각자 (내 지분 몫 − 9억원) × 60%를 따로 계산 |
| 공동명의, 특례 신청 | (공시가격 − 12억원) × 60%, 부부 중 1명이 납세의무자 |
공제액을 뺀 값이 0 이하면 종부세 대상이 아니에요. 공동명의 특례 미신청은 부부가 각자 계산해서, 한 사람의 몫이 9억원을 넘어야 그 사람이 대상이 돼요.
예시로 보면 어떻게 나올까?
| 상황 | 단독명의 | 공동(특례 미신청) | 공동(특례 신청) |
|---|---|---|---|
| 공시가격 15억원, 50:50 | 과표 1억 8,000만원(대상) | 대상 아님 | 과표 1억 8,000만원(대상) |
| 공시가격 20억원, 50:50 | 과표 4억 8,000만원(대상) | 과표 1억 2,000만원(각 6,000만원) | 과표 4억 8,000만원(대상) |
| 공시가격 20억원, 70:30 | 과표 4억 8,000만원(대상) | 과표 3억원(한 명만 대상) | 과표 4억 8,000만원(대상) |
| 공시가격 10억원, 50:50 | 대상 아님 | 대상 아님 | 대상 아님 |
특례를 신청하면 12억원만 공제돼서 과세표준은 단독명의와 같아요. 대신 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있는 요건이 되면 그 효과를 따로 봐야 해요. 이 도구에는 그 효과가 들어 있지 않아요.
결과가 실제와 다른 이유는 무엇일까?
- 세율과 세액은 계산하지 않았어요. 과세표준이 같아도 세율 구간에 따라 실제 세금이 달라요.
- 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)는 반영하지 않았어요. 특례 신청이나 단독명의일 때 효과가 커질 수 있어요.
- 공시가격은 해마다 바뀌어요. 내 집의 올해 공시가격을 부동산공시가격 알리미 등에서 확인해서 넣으세요.
- 주택이 둘 이상이면 이 도구와 계산이 달라요. 1주택 기준으로만 만들었어요.
- 2027년 세제개편안(1세대 1주택 기본공제 14억원 등)은 확정 전이라 반영하지 않았어요.
- 공동명의 1주택 특례는 해마다 9월 16일~30일에 신청해요. 올해 기간은 끝났어요.
“정확한 세금까지 알고 싶다”는 분도 있고, “일단 대상인지만 알면 된다”는 분도 있어요. 둘 다 이해돼요. 개인적으로는 이 도구를 명의를 바꾸기 전에 대상 여부 차이를 가늠하는 첫 단계로 쓰고, 실제 세액은 세무사나 국세청에 확인하는 게 안전하다고 봐요.
판정 결과는 참고용이에요.
이 도구는 2026년 안내를 바탕으로 한 대략의 계산이고 세무 상담이 아니에요. 실제 세금은 주택 수, 지분, 보유 기간, 연령, 법령 개정에 따라 달라져요. 명의를 바꾸기 전에 국세청이나 세무사에게 확인하세요. 이 글은 2026년 11월 7일 기준이에요.
확인 기준: 2026년 11월 7일 · 2026년 안내를 바탕으로 했으며 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
